築20年・30年の投資用ワンルームを売却する戦略｜築古でも売れるのか

「もう築20年を超えたから、今さら売れないのではないか」――投資用ワンルームを長く持っている方ほど、こうした不安を抱えがちです。築古になるほど価格が下がるのは事実ですが、「売れない」というわけではありません。

この記事では、築20年・30年の投資用ワンルームを売却するときに何が起きるのかを、築年数別の査定の相場感、賃料下落と修繕積立金上昇のセット、仲介と買取のどちらが現実的かという順で解説します。結論を先に言えば、築古でも家賃が付いていれば、収益還元の考え方で値が付きます。問題は「売れるかどうか」よりも「どこに、いくらで売るか」のほうにあります。

なお、この記事で使う数字は一般化した目安です。物件の立地・築年数・賃料・残債の状況で大きく変わるため、断定的な相場ではなく「桁と方向を確かめる材料」としてお読みください。

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1. 築年数別の査定相場感

まず、築年数が進むと価格がどう動くのかを押さえます。ここで大事なのは、実需マンションの値下がりカーブと、投資用ワンルームの査定ロジックは別物だという点です。

実需マンションの一般的な値下がり

自分で住むための中古マンション（実需）は、築年数が古いほど成約価格が下がる傾向があります。業界各社の解説では、築浅を基準にしたときの値下がりの目安として、おおむね次のように説明されることが多くなっています。

ただし、これはあくまで実需（自分で住む人が買う物件）の話です。

投資用ワンルームは「家賃」で値が決まる

投資用ワンルームの査定は、築年数そのものよりも家賃をもとにした収益還元の考え方で決まります。具体的には次の式です。

査定額 ≒ 年間家賃（月家賃 × 12ヶ月）÷ 想定利回り

たとえば月家賃8.5万円・想定利回り6%なら、年間家賃102万円 ÷ 6% ≒ 約1,700万円が一つの目安になります。築年数は、この式に直接入るのではなく、「家賃がいくらか」と「想定利回りを何%で見るか」を通じて間接的に影響してくる、という構造です。

• 築古になると客付けが難しくなり、家賃が下がる → 分子が小さくなって査定額も下がる
• 築古は将来の修繕リスクが大きいと見られ、業者が想定利回りを高めに設定する → 分母が大きくなって査定額が下がる

この査定の仕組みそのものは収益還元法の解説記事で詳しく扱っています。ここで押さえたいのは、家賃さえ付いていれば、築20年でも30年でも値は付くということです。逆に言えば、空室で家賃が発生していない物件は、築年数にかかわらず保守的な数字になりやすくなります。

2. 築20年・30年の節目で起きること

築年数の経過は、なだらかな下り坂というより、いくつかの節目で段差が生じるイメージに近いところがあります。築20年・30年あたりで、保有者に直接影響してくる変化が重なります。

賃料下落の「踊り場」

家賃は、築年数が浅いうちから少しずつ下がりますが、下げ幅は一定ではありません。新築プレミアムが剥がれる最初の数年と、設備や内装の古さが目立ちはじめる時期に下がりやすく、築20年前後までは下落が続き、その後はゆるやかになっていくという見方が一般的です。

つまり築30年の物件は、すでに大きく下げきった「踊り場」にいることが多くなります。これは売主にとって悪い話ばかりではありません。下げ余地が小さくなっているぶん、家賃が安定して付いていれば、収益還元での評価も読みやすくなるからです。

設備の更新期が重なる

築20年・30年は、室内設備の交換時期が一通り巡ってくるタイミングでもあります。

• 給湯器：おおむね10〜15年で交換時期
• エアコン：おおむね10年前後で交換時期
• ウォシュレット・室内設備：経年で故障が増える

これらは毎月の収支とは別枠の臨時支出です。エアコン1台でも数万円から十数万円規模になり、月々わずかなプラスが出ていたとしても、こうした突発修繕1回で簡単に吹き飛びます。築年が進むほど、この種の出費に当たる確率が上がります。

大規模修繕と修繕積立金の節目

建物全体の大規模修繕（外壁・屋上防水・配管など）は、おおむね12〜15年周期で計画されるのが一般的です。築20年・30年は、ちょうどこの周期の2回目・3回目が視野に入る時期にあたります。そして大規模修繕の原資となる修繕積立金は、後述のとおり築年数とともに上がっていきます。

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3. 賃料下落と修繕積立金上昇のセットで手出しが増える

築古の保有でいちばん影響してくるのが、家賃は下がる一方で、修繕積立金は上がるという、逆向きの2つが同時に起こることです。

修繕積立金は段階的に上がっていく

マンションの修繕積立金は、新築時に低めに設定し、年数の経過とともに段階的に引き上げていく方式（段階増額方式）が広く使われています。築15年・25年・35年といった節目で上がっていくのが通例で、国土交通省のガイドラインでも、当初の額を抑えて後から引き上げる場合は、初期額と最終額のあいだに相応の開きが出る考え方が示されています。

つまり、今の積立金額が将来もそのまま続く前提では、コストを少なく見積もってしまうことになります。

「下がる家賃」と「上がる維持費」の挟み撃ち

家賃と維持費が逆方向に動くと、毎月の収支は両側から圧迫されます。仮の数字で見てみます。

家賃が下がり、維持費が上がると、それまで収支トントンだった物件でも月々の手出しが生じます。さらに家賃の下落は、収益還元の式の分子を小さくするため、出口の査定額も同時に押し下げます。「持っているあいだの負担」と「売るときの金額」の両方に影響する、という点が築古特有の難しさです。

加えて、退去のたびに原状回復費・客付けの広告費（AD）・空室期間の家賃ロスがかかります。これらを含めた保有コスト全体の試算は塩漬けの総コストを試算する記事で詳しく扱っています。

持ち続けた場合と今売る場合の損得を、運用に回した場合の機会費用まで含めて比べる試算は保有と売却を5年で比べるシミュレーションにまとめています。

4. 仲介と買取、築古ではどちらが現実的か

価格の見当がついたら、次は「どう売るか」です。築古になるほど、この選択は実質的に一本に寄っていきます。

投資用ワンルームの買主は、ほぼ業者

一般的な不動産ガイドでは「高く売るなら仲介、早く売るなら買取」と説明されますが、投資用ワンルームではこの常識が当てはまりにくくなります。理由は、ワンルームを買うのが事実上、専業の買取業者だけだからです。

個人投資家がワンルームを買う場合、フルローンに近い融資を前提にすることが多く、築古になるほど融資が付きにくくなって、個人の買い手は一段と少なくなります。仲介に出しても、最終的な買主はやはり業者になりやすい――というのが、ワンルームの実態です。

このため、ワンルームでは仲介でも買取でも、最終的に値段を付ける相手が業者になります。結果として査定額は大きくは変わらず、違いは主に「仲介手数料が乗るかどうか」です。仲介を挟むと、売却額の約3%＋6万円＋税（2,000万円なら約72万円）が手取りから差し引かれます。

仲介と買取の違いはワンルーム特有の事情を含めて仲介と買取の比較記事で詳しく扱っています。築古の物件ほど、同じ金額で買う相手に手数料を払う仲介より、買取業者へ直接持ち込むほうが売却しやすい、というのがこの記事の立場です。

「築古だから売れない」ではなく「相手を選ぶ」

ここで誤解しやすいのが、「築古だから値が付かない、売れない」という思い込みです。実際には、家賃が付いている築古ワンルームは、収益還元で買い取れる業者にとっては普通の仕入れ対象です。売れないのではなく、買う相手が個人ではなく業者に絞られる、というだけのことです。

問題は、その業者を1社だけで決めてしまうと、提示額が適正かどうか比べられない点にあります。

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5. 築古を扱う買取業者の特徴

最後に、築古ワンルームを実際に買い取る業者がどう動くのかを見ておきます。相手の動き方が分かると、査定額の読み方や業者選びの基準が見えてきます。

リフォームせず、賃貸中のまま転売する

実需の中古マンションでは、買取業者がリフォームして再販することがあります。一方、投資用ワンルームの業者は、そのまま（現況有姿で）別の投資家に転売するのが基本です。リフォーム費を上乗せして売るわけではないため、築古であっても「家賃が付いた賃貸中の状態」を前提に、収益還元で仕入れ値を計算します。

これは売主にとっては分かりやすい構造です。室内をきれいにしてから売る必要はなく、賃貸中・現況のままで査定が成立します。

利回りで仕入れるので、家賃次第で値が動く

業者は「この物件を利回り何%で仕入れれば、転売して利益が出るか」で査定額を決めます。築古は将来の修繕リスクを織り込んで想定利回りを高めに見るため、同じ家賃でも査定額は築浅より下がります。逆に言えば、家賃が安定して付いていれば、築古でも値段の根拠があるということです。

空室の物件やサブリースが付いた物件は、想定家賃で保守的に計算されたり、査定が下がったりしやすくなります。賃貸中のオーナーチェンジで売る場合の注意点はオーナーチェンジでの売却記事で扱っています。

「要銀行評価」が付くことが多い

買取業者の最初の査定には「要銀行評価」という条件が付くことがあります。これは、業者が転売に向けて事前に銀行から融資を取り付けられるかを確認したうえで、その金額で買い取る、という条件付きの査定です。

築古は融資が付きにくく、どの銀行に当たるかで評価が割れやすいため、業者によって提示額に差が出やすい部分です。だからこそ、1社の数字だけで判断しないことが大切になります。

業者選びで確認したい2点

築古を売るときに、業者の体質を見分ける現実的な質問が2つあります。

1. 「エンドの転売先（次に買う投資家）はもう見つかっていますか」 投資用ワンルームの業者の多くは、転売先の投資家の融資資金で決済する「三為」と呼ばれる取引形態を取っています。転売先が確保済みなら決済の見通しが立ちますが、「これから探します」だと決済が遅れたり流れたりするリスクが上がります。
2. 契約日より前に契約書のドラフトを見せてくれるか 事前に契約書を共有してくれる業者は、誠実性が比較的読みやすくなります。契約当日に初めて契約書を出してくる業者より安心材料が多い、という見方です。

業者の利益の取り方や選び方は買取業者の利益構造の記事と業者選びのガイドで詳しく扱っています。

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よくある質問

Q.築30年の投資用ワンルームでも売れますか？

A.家賃が付いていれば、築30年でも売れる可能性は十分にあります。投資用ワンルームの査定は築年数そのものより、家賃をもとにした収益還元（年間家賃 ÷ 想定利回り）で決まるためです。築古になるほど客付けが難しくなって家賃が下がり、修繕リスクから想定利回りも高めに見られるため査定額は下がりますが、賃貸中で家賃が安定していれば、業者にとっては通常の仕入れ対象になります。問題は売れるかどうかより、どの業者にいくらで売るかのほうにあります。

Q.築20年で価格はどれくらい下がっていますか？

A.自分で住む実需の中古マンションでは、築浅を基準にして築20年前後で3割前後下がっているケースが多いとされます。ただし投資用ワンルームの場合は、この値下がりカーブがそのまま当てはまるわけではなく、家賃と想定利回りで査定が決まります。家賃が大きく下がっていなければ、収益還元での評価は実需の下落カーブほど落ちないこともあります。実際の数字は買取査定を取って確かめるのが確実です。

Q.築古になると、なぜ毎月の手出しが増えるのですか？

A.家賃が下がる一方で、管理費・修繕積立金が段階的に上がるためです。修繕積立金は新築時に低めに設定して後から引き上げる段階増額方式が一般的で、築15年・25年・35年といった節目で上がっていきます。家賃下落と維持費上昇が同時に起こると、それまで収支トントンだった物件でも毎月の手出しが生じやすくなります。加えて退去のたびの原状回復費や広告費、設備の突発修繕も上乗せされます。

Q.築古は仲介と買取のどちらで売るのが現実的ですか？

A.投資用ワンルームは、仲介でも買取でも最終的な買主が業者になりやすく、築古になるほど個人の買い手は付きにくくなります。仲介と買取で査定額は大きくは変わらず、違いは主に仲介手数料（約3%＋6万＋税）が乗るかどうかです。同じ金額で買う相手に手数料を払う仲介より、買取業者へ直接持ち込むほうが現実的になりやすいのが築古ワンルームの傾向です。

Q.築古を売るとき、業者は何を見て査定していますか？

A.築古ワンルームの買取業者は、リフォームせず賃貸中のまま別の投資家へ転売するのが基本です。そのため家賃をもとにした収益還元（利回り）で仕入れ値を計算し、将来の修繕リスクを見込んで想定利回りを高めに設定します。最初の査定に「要銀行評価」という条件が付くことも多く、どの銀行に当たるかで評価が割れやすいため、業者によって提示額に差が出ます。1社で決めず、複数業者から査定を取って比べるのが基本です。

まとめ

築20年・30年の投資用ワンルームは、「もう売れない」と感じられがちですが、実際には家賃が付いていれば収益還元で値が付きます。論点は「売れるか」よりも「どこに、いくらで売るか」のほうにあります。

• 投資用ワンルームの査定は築年数より家賃で決まる（年間家賃 ÷ 想定利回り）
• 築20年・30年は、賃料下落の踊り場・設備更新期・修繕積立金の値上げが重なる節目
• 家賃が下がり維持費が上がると、毎月の手出しと出口の査定額の両方が圧迫される
• 仲介でも買取でも買主はほぼ業者で、築古ほど買取業者への直接売却が現実的
• 築古を扱う業者は賃貸中のまま収益還元で仕入れる。「要銀行評価」が付きやすく、提示額に差が出る

築古だからと売却をあきらめる前に、まず現在の査定額を知ることが起点になります。ここで取るべきは仲介のブラフ価格ではなく、業者が実際に支払う買取査定額です。複数の買取業者から査定を取り、残債と比べたうえで、持ち続けるか売るかを数字で判断してください。手出しが必要になる場合の進め方や資金調達は手出し売却の完全ガイドで扱っています。

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