保有を続ける vs 今売却する：投資用ワンルームの5年シミュレーション比較

「あと5年持ち続けるのと、今手出ししてでも売るのと、結局どちらが損が小さいのか」――投資用ワンルームの売却を迷っている方が、最後に突き当たるのがこの問いです。

このページでは、同じ物件を「ケースA：あと5年持ち続ける」「ケースB：今売却する」の2通りで進めた場合に、それぞれ5年間でいくらお金が出ていくのかを、架空の物件モデルで比較しながら解説します。月々の手出しだけでなく、維持費の上昇・突発修繕・出口の査定額まで含めて、5年累計で並べて見るのが狙いです。

なお、この記事の数字はあくまで一例です。物件の立地・築年数・購入条件・残債で大きく変わるため、断定的な損益予測ではなく「桁と方向を確かめるための例示」としてお読みください。

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この記事で使う架空モデルの前提

比較の土台になる物件の前提を先に開示します。下記は実在の物件ではなく、都内の中古ワンルームを想定した一般的な仮定値です。

• 物件：都内の中古ワンルーム
• ローン残債：約 2,200 万円
• 買取査定額：約 2,000 万円 → 残債が査定額を上回るオーバーローン（売るには差額約 200 万円の手出しが必要）
• 月の家賃：約 8.5 万円
• 月の手出し：約 1.5 万円（ローン返済＋管理費＋修繕積立金＋管理委託費を家賃で引いた不足分）＝ 年 約 18 万円
• 想定利回り：6%（査定額を家賃から逆算する際に使用）
• 借入条件（残債推移の計算用）：借入 2,400 万円・金利 2%・35 年返済

「残債 > 売却価格」のこの状態は、不動産ではオーバーローンと呼ばれます。逆に、売却で手元に資金が残る状態はアンダーローンです。本記事は、オーバーローンで月々の手出しを払い続けている方を主に想定し、最後にアンダーローンの場合の分岐も補足します。

比較の物差しをそろえる：5年で出ていくキャッシュ

2つのケースを公平に比べるには、物差しをそろえる必要があります。本記事では「5年間で手元から出ていくキャッシュ（純流出）」を比較指標にします。具体的には次の要素です。

• ケースA（持ち続ける）：5年間の手出し累計＋維持費の上昇分＋突発修繕＋5年後に売る場合の必要手出し
• ケースB（今売る）：今の手出し（オーバーローン額）＋売却にかかる諸費用

物件そのものの将来価値や運用益を細かく資産計上し始めると、推測が増えて比較がぼやけます。そこで本記事は「5年でいくら払うか」と「その5年の終わりに売るならいくら手出しが必要か」に絞って並べます。

ケースA：あと5年持ち続ける場合

まず、今は売らずにあと5年持ち続けるケースから見ていきます。この5年で出ていくお金は、おおまかに次の5つの累計です。

1. 毎月の手出しの累計
2. 管理費・修繕積立金の値上がり
3. 家賃下落による手出しの増加
4. 退去にともなう原状回復費・客付け広告費（AD）
5. 突発的な修繕費

これらのコストの仕組みそのものは、塩漬けワンルームの総コスト試算で詳しく扱っています。本記事では比較に必要な範囲で、5年分の数字に絞って重ねます。

① 毎月の手出しの累計（5年）

もっとも分かりやすいのが、毎月払い続ける手出しです。月 1.5 万円なら年 18 万円。5年分をそのまま積み上げると、次のようになります。

これは「手出し額が一定のまま」という楽観的な見積もりです。実際には次の②〜⑤で手出しは年々増えやすいため、5年累計は上の表より大きくなりやすいと考えておくのが安全です。

② 管理費・修繕積立金の値上がり

マンションの修繕積立金は、新築時に低めに設定し、年数の経過とともに段階的に引き上げる方式（段階増額方式）が広く使われています。築 15 年・25 年・35 年といった節目で上がっていくのが一般的です。今の積立金額が5年後もそのまま続く前提だと、コストを少なく見積もってしまいます。

前提モデルで管理費・修繕積立金が将来あわせて月 5,000 円上がれば、それだけで月の手出しは 1.5 万円から 2 万円へ。年 6 万円の上乗せです。値上げのタイミングにもよりますが、5年で数万〜十数万円の上乗せになりえます。

③ 家賃下落による手出しの増加

ワンルームの査定額は、家賃 × 12 ヶ月 ÷ 想定利回りという収益還元の考え方で逆算されます。家賃が下がれば評価額も下がる仕組みです。前提モデルの利回り 6% なら、家賃が月 5,000 円下がるだけで評価額はおよそ 100 万円目減りする計算になります。

築年数が進むほど客付けが難しくなり、家賃は下がる傾向があります。家賃が下がると二重に効きます。

• 月の手出しが増える：家賃収入が減るぶん、ローン返済や維持費との差額が広がる
• 出口の査定額が下がる：収益還元の式で分子（家賃）が小さくなり、売れる金額も下がる

④ 退去にともなう原状回復費・客付け広告費（AD）

5年というスパンでは、その間に賃借人が入れ替わる（退去する）可能性が高くなります。ワンルームの入居期間は数年程度のことが多く、5年持てば1〜2回の退去が起こりうると見ておくのが現実的です。退去のたびに、次の費用がかかります。

• 原状回復費：室内クリーニングや、経年劣化を超える部分の補修。貸主の負担になる範囲で数万〜十数万円程度
• 客付けの広告費（AD）：次の入居者を見つけるために仲介へ支払う広告料。賃料の1〜2ヶ月分（前提モデルなら約 8.5〜17 万円）が目安
• 空室期間の家賃ロス：入居者が決まるまでの数週間〜数ヶ月は家賃が入らない

合わせると、退去1回で十数万〜数十万円規模です。5年で1〜2回起これば、それだけで数十万円が出ていきます。毎月の手出しや維持費の上昇よりも、この退去まわりの費用のほうが現実には大きな出費になりやすい部分です。

⑤ 突発的な修繕費

毎月の収支とは別に、設備の故障による臨時の出費があります。エアコン・給湯器・ウォシュレット・室内設備などは、築年数が進むほど交換や修理の時期が近づきます。エアコン 1 台の交換でも数万円から 10 数万円規模になり、毎月数千円程度のプラスが出ていたとしても、この種の臨時支出 1 回で簡単に吹き飛びます。5年で1回起きると見ておくのは、現実的な想定です。

⑥ 5年後の「出口」はどうなるか

5年後にやはり売ることになった場合、出口の数字も見ておく必要があります。前提モデルでは、ローン残債は元利均等返済で5年に約 260 万円ほど減り、5年後の残債は約 1,940 万円です。一方、査定額は築年が5年進み家賃も下がっていれば、今の約 2,000 万円より下がっているのが一般的です。

残債は約 260 万円減りますが、査定額はその間に残債の減り以上に下がるケースが多いため、5年後に売るときの必要手出しが今より小さくなっているとは限りません。この点の詳しい根拠は塩漬けワンルームの総コスト試算で扱っています。

ケースAの5年累計（目安）

ここまでをまとめると、ケースAで5年間に出ていくキャッシュは次のようになります。

つまりケースAは「5年で 150 万円前後を払ったうえで、5年後の出口でもなお 200 万円規模の手出しが残っている可能性がある」という構図です。

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ケースB：今売却する場合

次に、今このタイミングで売るケースです。前提モデルはオーバーローンなので、売るには差額の手出しが必要になります。これが手出し売却です。

今かかる手出しと諸費用

• 手出し（残債と査定額の差額）：約 200 万円
• 印紙税（売買契約書）：1〜3 万円程度
• 抵当権抹消費用（司法書士報酬込み）：1〜3 万円程度
• 仲介手数料：買取業者へ直接依頼すれば、かかりません
• 譲渡所得税：売却損が出る場合はゼロ

このほか、サブリース付きを解約してから売る場合は解約違約金（賃料の半年分前後）、固定金利ローンを一括完済する場合は早期完済違約金が、手出しに上乗せされることがあります（金額は契約しだい）。当てはまる方は、その分も見込んでおいてください。

ワンルームでは、仲介を選んでも買取を選んでも査定額はほぼ同じで、違うのは仲介手数料が乗るかどうかです。当サイトが推奨する買取業者への直接依頼なら、本来かかる仲介手数料（売却額の 3%＋6 万円＋税が上限。2,000 万円なら約 72 万円）を払わずに済みます。

譲渡所得税についても、投資用ワンルームの売却は多くが売却損になります。売却損なら譲渡所得税はかからず、損切りで税負担が増えることはありません（売却益が出た場合のみ課税対象です。出典：国税庁タックスアンサーNo.3203 不動産を譲渡して譲渡損失が生じた場合）。なお、投資用不動産の売却損は給与所得とは損益通算できません（居住用財産の特例の対象外）。

手出し額の調達手段（親族借入・自己貯蓄など）や、資金が用意できない場合の任意売却は手出し売却の完全ガイドで詳しく扱っています。

ケースBの5年累計（目安）

ケースBで出ていくキャッシュは、今の手出しと諸費用でほぼ確定します。売却してしまえば、それ以降の月々の手出し・維持費上昇・突発修繕はすべて止まります。

ケースBは初年度に約 200 万円が出ていく代わりに、その後の流出が止まる形です。

5年累計の比較：A と B を並べる

2つのケースを、同じ「5年で出ていくキャッシュ」の物差しで並べます。

ケースAは「初年度に大きな支出はないが、5年かけて 150 万円前後を払い、しかも5年後にもう一度 200 万円規模の手出しが必要になる可能性が残る」。ケースBは「初年度に約 200 万円を払うが、そこで打ち止め」。この前提モデルでは、5年というスパンで見ると、早く売って流出を止めたほうが累計のキャッシュ流出は小さくなりやすい、という方向が見えてきます。

ただし、これは特定の前提を置いた一例です。前提が変われば結論も変わるため、次の「持ち続けても良い例外」も合わせて確かめてください。

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機会費用の考え方：売って「止める」ことの価値

ここで「機会費用」という見方を補足します。機会費用とは、ある選択をしたことで得られなくなる（あるいは払わずに済む）価値のことです。今回のケースで分かりやすいのは、次の点です。

今売れば、その後に払い続けるはずだった手出し・維持費の上昇・退去費用・突発修繕を払わずに済みます。 ケースAで5年かけて出ていくはずだった 150 万円前後は、売れば手元に残ります。これは比較的はっきり見積もれる、売却の実質的なメリットです。「売って流出を止める」こと自体が、機会費用を回避する行為だと整理できます。

加えて、次の2つの分岐があります。

• オーバーローンの場合：今売れば、5年分の手出しと維持費上昇を払わずに済む。その分を生活防衛資金や他の用途に回せます。
• アンダーローン（査定額が残債を上回る）の場合：そもそも手出しは不要で、売却で手元に資金が残ります。残った資金の使い道は自由に選べます。

なお、手元に残った資金や払わずに済んだ分を「運用すればさらに増える」といった話は、相場や運用方法しだいで結果が大きく変わるため、本記事では具体的な利回りや増え方を前提に置きません。はっきり言えるのは「払い続けるはずだった流出を止められる」という回避の部分です。その先の使い道は、ご自身の状況に応じて判断する領域になります。

「持ち続けても良い」例外もある

ここまでの試算は前提モデルに基づくもので、すべての物件で売却が有利になるわけではありません。次のような物件は、持ち続けても負担が膨らみにくい可能性があります。公平のために挙げておきます。

• 中古を適正価格で購入できている物件：購入時に業者のマージンが大きく乗っていなければ、残債と査定額のギャップが小さく、手出しがそもそも少ない
• 借入比率が低い物件：自己資金を多めに入れていれば残債そのものが小さく、月の収支がプラスに収まっていることもある
• 値上がりしやすいエリアの物件：都心のファミリータイプに近い立地など、価格が上がりやすいカテゴリに当てはまる物件
• アンダーローンの物件：査定額が残債を上回っていれば、そもそも手出しが発生せず「塩漬け」でもありません

ご自身の物件がこれに該当しそうなら、持ち続ける判断にも一定の根拠があります。ただし、それを確かめる方法は結局同じで、今の査定額を取って残債と比べることです。

まとめ：5年スパンで「累計」を見て判断する

ここまでをまとめます。

• 「あと5年持つ（ケースA）」は、5年で 150 万円前後を払ったうえで、5年後の出口でもなお 200 万円規模の手出しが残る可能性がある
• 「今売る（ケースB）」は、初年度に約 200 万円を払う代わりに、以降の月次流出が止まる
• 前提モデルでは、5年累計のキャッシュ流出は、早く売って止めたほうが小さくなりやすい方向
• 売却の機会費用は「払い続けるはずだった流出を止められる」回避部分がはっきりしたメリット。解放された資金の使い道は各自の判断
• 一方で、適正価格で買えている・借入比率が低い・値上がりエリア・アンダーローンといった例外もある

どちらが損が小さいかは、感覚ではなく数字で判断するものです。判断の起点になるのは、現在の正確な査定額です。ここで取るべきは、仲介ではなく買取業者の査定額です。仲介中心の一括査定は媒介契約を取るために高めの数字（ブラフ価格）が出やすく、現実の試算には向きません。買取業者の査定額は業者が実際に支払う金額なので、手出し額や累計試算にそのまま使えます。

複数の買取業者から査定を取り、現在の残債と比べたうえで、この記事のA・Bを自分の数字に当てはめてみてください。手出し売却の進め方や資金調達は手出し売却の完全ガイドで、残債が査定額を大きく上回るケースの進め方はローン残債が多いワンルームの売却方法で扱っています。

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よくある質問

Q.保有を続けるのと今売るのと、結局どちらが損が小さいですか？

A.前提となる物件モデルでは、5年という期間で「出ていくキャッシュの累計」を比べると、早く売って流出を止めたほうが小さくなりやすい方向が見えます。持ち続けると、5年で毎月の手出し・維持費の値上がり・家賃下落・突発修繕が積み上がり、しかも5年後の出口でも手出しが残る可能性があるためです。ただし、適正価格で買えている・借入比率が低い・値上がりエリア・アンダーローンといった例外もあるため、まず買取査定を取って現在の残債と比べるのが現実的です。

Q.今は手出しが必要でも、5年持てば手出しゼロで売れるようになりませんか？

A.元利均等返済ではローン残債の減りは緩やかで、前提モデルでは5年で約260万円ほどです。一方、ワンルームの査定額は築年数の経過と市況で下がり、残債が減る以上に査定額が下がるケースが多くなります。そのため5年後に必要な手出し額が今より小さくなっているとは限りません。

Q.機会費用とは、この比較ではどういう意味ですか？

A.今回の機会費用は「今売れば、その後に払い続けるはずだった手出し・維持費の上昇・退去費用・突発修繕を払わずに済む」という回避の価値が中心です。ケースAで5年かけて出ていくはずだった150万円前後は、売れば手元に残ります。手元に残った資金をさらに運用して増やせるかどうかは相場や方法しだいで結果が変わるため、本記事では具体的な利回りは前提に置いていません。はっきりしているのは流出を止められる部分です。

Q.売却損が出た場合、税金はかかりますか？

A.投資用ワンルームの売却で売却損が出た場合、譲渡所得税はかかりません。損切りで税負担が増えることはありません。譲渡所得税がかかるのは売却益が出た場合のみです。なお、投資用不動産の売却損は給与所得とは損益通算できません（居住用財産の特例の対象外）。

Q.アンダーローン（査定額が残債を上回る）の場合はどう考えればよいですか？

A.アンダーローンなら、そもそも手出しは不要で、売却すれば手元に資金が残ります。この場合は「塩漬け」ではなく、いつ売っても損益通算上の手出しが発生しない状態です。残った資金の使い道は自由に選べます。まずは買取査定を取って、自分の物件がオーバーローンかアンダーローンかを確認するところから始めるのが現実的です。

Q.比較に使う査定額は仲介と買取のどちらで取ればよいですか？

A.累計の試算には買取業者の査定額を使うのが現実的です。仲介中心の一括査定は媒介契約を取るために高めの数字（ブラフ価格）が出やすく、実際の売却額とずれることがあります。買取業者の査定額は業者が実際に支払う金額なので、手出し額やケースA・Bの比較にそのまま使えます。