不動産が値上がりしているのに投資用ワンルームの価格が思ったより上がらない理由

「都心のマンションが2倍になった」「不動産価格は過去最高」――こうしたニュースを目にして、「だったら自分が持っている投資用ワンルームも、買ったときより値上がりしているのでは」と期待する方は少なくありません。ところが、いざ売却を考えて査定を取ると、思っていたほど評価額が伸びていない、というケースがよくあります。

この記事では、報道で言われる「不動産の値上がり」と、ご自身の投資用ワンルームの評価額がなぜ一致しないのかを解説します。値上がりしている不動産のカテゴリと、上がりにくいカテゴリ、そして両者の市場が分かれている理由を、価格の決まり方の違いから順に見ていきます。最後に、ご自身の物件がどちらに近いかを見分ける目安もお示しします。

無料で買取査定を依頼する →

1. 値上がりしている不動産のカテゴリ

まず、「不動産が上がっている」という話自体は、データの上でも事実です。国土交通省が毎月公表している不動産価格指数では、マンション（区分所有）の指数が 2010 年の水準を大きく上回り、近年は 2 倍前後まで上昇しています。

ただ、この指数は全国の区分所有マンションの取引をまとめて数値化したものです。指数を押し上げているのは、おもに次のようなカテゴリの物件だと考えられています。

• 駅から近い物件（徒歩 5 分以内など）
• 大規模マンション（100 戸を超えるような規模）
• タワーマンション（20 階以上）
• 都心 3 区（千代田・中央・港）のファミリータイプ

これらに共通するのは、自分で住むための買い手（実需）が付く物件だという点です。住み心地や立地の良さそのものに価値が認められ、欲しい人が多いわりに数が限られているため、価格が上がりやすい性質を持っています。同じ「マンション」でも、戸建住宅の指数とマンションの指数を比べると動きには大きな差があり、不動産全体が一律に上がっているわけではないことが分かります。

2. 値上がりしにくいカテゴリ（投資用ワンルームの典型）

一方で、同じマンションでも上がりにくいカテゴリがあります。投資用ワンルームの典型的な物件は、次のような特徴を持つことが多くなります。

• 中小規模のワンルームマンション
• 駅から徒歩 7〜15 分ほどの立地
• 城東・城北や郊外のエリア
• 自分で住む需要が乏しい 1R・1K の間取り

これらは、先ほどの値上がりカテゴリとはほとんど重なりません。投資用ワンルームは「自分で住むため」ではなく「家賃収入を得るため」に買われる物件であり、買い手の見方も実需向けとは異なります。そのため、報道で語られるマンションの値上がりが、ご自身の投資用ワンルームにそのまま反映されているとは限らないわけです。

同じ東京の不動産でも、この 2 つは別の市場として動いていると考えると、報道の値上がりと自分の物件の評価額がかみ合わない理由が見えてきます。

複数の買取業者から査定を取る →

3. なぜ市場が分かれているのか

値上がりするカテゴリと上がりにくいカテゴリで動きが違うのは、価格の決まり方そのものが異なるためです。ここが、この記事でいちばんお伝えしたいところです。

実需向けは「取引事例」と「希少性」で上がる

自分で住むための住宅は、近隣で似た物件がいくらで成約したか（取引事例）を基準に価格を見積もります。立地や住み心地に価値が付くため、人気のエリアで欲しい人が多く、売りに出る数が限られていれば、成約価格は競り上がっていきます。需要に対して供給が少ない物件ほど、価格に上乗せ（実需プレミアム）が乗りやすいわけです。近年、都心の駅近やタワーマンションが上がっているのは、この力が働いているためです。

投資用は「収益還元」で、家賃が頭打ちになる

投資用ワンルームの価格は、自分で住む価値ではなく、その物件が毎年いくら家賃を生むかで決まります。家賃をもとに価格を逆算する、この考え方を収益還元法と呼びます。おおまかには「年間の家賃 ÷ 想定利回り」で価格が出てくる関係です。価格の決まり方の詳しい仕組みは「投資用ワンルームの査定額はどう決まるか」で解説しています。

この計算式が示すのは、家賃が上がらなければ、価格も上がりにくいということです。そして投資用ワンルームの家賃は、周辺の賃貸相場で決まるうえ、築年数が経つほど客付けのために下げざるを得ない場面も出てきます。実需のように「住みたい人が増えたから価格が跳ねる」という動きが起きにくく、家賃という上限に価格が縛られます。

買い手の顔ぶれが違うことも、この差につながります。実需向けマンションは「自分でその部屋に住みたい人」が買い手になり、その人にとっての住み心地や立地の良さがそのまま価格に乗ります。一方、投資用ワンルームを買うのは転売を前提とした業者が中心で、業者は次に転売できる価格から逆算して仕入れ値を決めます。住み心地に対してお金を払う買い手がいないため、家賃という収益の裏付け以上の値段は付きにくくなります。

実需と投資用では、価格を動かす力そのものが別物だ、というのが市場が分かれている理由です。

4. 自分の物件はどちらに近いか

では、ご自身の投資用ワンルームが、値上がりしやすいカテゴリと上がりにくいカテゴリのどちらに近いのか。次のような点を確かめると、目安がわかります。

1. 買い手は誰か：自分で住みたい人が買いそうな物件か、それとも転売前提の業者が買い手の中心か。投資用ワンルームは後者であることが多くなります。
2. 家賃は上がっているか：購入時と比べて、入っている家賃が上がっているか、横ばいか、下がっているか。収益還元では家賃が価格の土台になります。
3. 立地と規模：駅から近い大規模・タワー・ファミリータイプに当てはまるか、それとも中小規模で駅から少し離れた 1R・1K か。

これらの多くが「投資用ワンルームの典型」側に当てはまるなら、報道で言われる値上がりが評価額に乗っている可能性は高くないと考えておくのが現実的です。逆に、駅近のファミリータイプを投資用として持っているような場合は、実需の値上がりの恩恵を受けていることもあります。

なお、家賃が下がりにくい物件であっても、持ち続けるあいだに管理費・修繕積立金の値上げや突発的な修繕が重なると、手元から出ていくお金は増えていきます。「待っていれば値上がりするかもしれない」という期待で保有を続けた場合に総コストがどうなるかは「塩漬けワンルームの総コスト試算」で、保有と売却を並べて比べたものは「保有を続ける vs 今売却する」で試算しています。

複数の買取業者から査定を取る →

5. よくある質問

Q.ニュースでマンションが値上がりしていると聞きますが、私の投資用ワンルームも上がっていますか？

A.一概には言えません。国の不動産価格指数で大きく上がっている「マンション」は、都心の駅近・タワー・大規模・ファミリータイプなど、自分で住む人(実需)が付く物件が中心です。投資用ワンルームの典型である中小規模・1R・1Kは、家賃から逆算して価格が決まるため、家賃が大きく上がらない限り評価額も伸びにくい傾向があります。報道の値上がりとご自身の物件は、別の市場として動いていると考えるのが現実的です。

Q.なぜ実需向けマンションは上がって、投資用ワンルームは上がりにくいのですか？

A.価格の決まり方が違うためです。実需向けは、近隣の成約事例と立地の希少性で価格が決まり、住みたい人が多ければ競り上がります。投資用ワンルームは家賃から逆算する収益還元法で価格が決まるため、家賃が上がらなければ価格も伸びにくくなります。投資用ワンルームの家賃は周辺相場で決まり、築年数が経つほど上がりにくいため、価格が頭打ちになりやすいわけです。

Q.家賃が下がっていなければ、評価額は買ったときより上がっていますか？

A.家賃が維持できていれば評価額も下支えされますが、それだけで買ったときより上がるとは限りません。投資用ワンルームは購入時に業者の利益が価格に乗っていることが多く、家賃が横ばいでも、その上乗せ分を超えて評価が伸びるとは限らないためです。実際の評価額は、家賃・想定利回り・築年数・物件個別の事情で変わるので、複数の業者に査定を取って確かめるのがおすすめです。

6. まとめ

報道で言われる「不動産の値上がり」と、ご自身の投資用ワンルームの評価額がなぜ一致しないのかを解説しました。要点は次のとおりです。

• 値上がりしているのは、駅近・タワー・大規模・都心のファミリータイプなど、自分で住む需要が付くカテゴリが中心
• 投資用ワンルームの典型（中小規模・1R・1K・駅から少し離れた立地）は、それとは別の市場で動いている
• 実需は取引事例と希少性で上がり、投資用は家賃から逆算する収益還元で価格が決まる。家賃が上がらなければ価格も伸びにくい
• 自分の物件がどちらに近いかは、買い手・家賃の推移・立地と規模で見分ける

「不動産が上がっている」という大きな話は、ご自身の物件の評価額をそのまま保証するものではありません。期待で判断する前に、まずは現実の評価額を確かめることをおすすめします。買取限定の一括査定なら、複数の業者から実際の買取価格を取り寄せて、いまの評価額を並べて比べられます。

無料で買取査定を依頼する →