ワンルーム売却で司法書士は頼むべき？依頼料の相場と自分でできるか

投資用ワンルームの売却を進めていると、「決済では司法書士が立ち会う」「登記の手続きが必要」といった話が出てきます。司法書士という言葉だけ聞くと「専門家に頼むと数十万円かかるのでは」「自分でやれば安く済むのでは」と気になる方は少なくありません。

この記事では、ワンルームの売却で司法書士を頼むべきかどうかを解説します。司法書士が登場する場面、依頼料や登録免許税の目安、その費用を売主と買主のどちらが負担するのか、そして「自分でできるか」をどう考えればよいかまで、お金と意思決定の面に絞って見ていきます。抵当権抹消の手続きそのものの流れは別記事に譲り、この記事は「頼むべきか・いくらか」に焦点を当てます。

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1. ワンルーム売却で司法書士が登場する2つの場面

ワンルームの売却で司法書士が関わるのは、主に次の 2 つの登記の場面です。どちらも、代金の授受や引き渡しを行う「決済」のときにまとめて処理されます。

• 所有権移転登記：物件の名義を売主から買主へ移す登記
• 抵当権抹消登記：ローンを組むときに金融機関が物件に付けた抵当権を消す登記（ローンが残っている場合のみ）

注意したいのは、この 2 つは負担する人が異なる点です。所有権移転登記は買主側、抵当権抹消登記は売主側、というのが不動産取引の一般的な慣行です。詳しくは次のセクションで切り分けますが、まず「司法書士の費用といっても、売主が自分の財布から払うのは抵当権抹消の分が中心」と考えておくと、不安な気持ちが整理しやすくなります。

なお、ローンをすでに完済していて抵当権が付いていない物件であれば、登場するのは所有権移転登記だけになります。その場合、売主側で発生する司法書士費用はほとんどありません。

抹消登記の手続きそのものは別記事へ

抵当権抹消登記が具体的にどんな書類でどう進むのか、という手続きの流れは、「抵当権抹消の手続き」で扱っています。この記事では、「頼むべきか・いくらかかるか」という判断と費用の話に絞ります。

2. 費用は誰が負担するのか（移転＝買主、抹消＝売主）

司法書士費用の不安を整理するうえで、最初に押さえておきたいのが「どの登記の費用を、誰が負担するか」です。

所有権移転登記の費用は、不動産取引の慣行として買主が負担するのが一般的です。これは法律で決まった義務ではなく契約で調整できるものですが、実務ではほぼこの形で運用されています。ワンルームの買取では買主が業者なので、所有権移転の司法書士は業者・銀行側が手配し、その費用も業者が負担します。つまり売主は、所有権移転登記の費用や司法書士の選定を基本的に気にしなくてよい立場です。

一方、抵当権抹消登記は、ローンを組んでいた所有者、つまり売主が負担するのが原則です。物件を売るときにローンが残っていれば、決済の場で残債を完済し、金融機関が付けていた抵当権を抹消します。この抹消にかかる司法書士費用と登録免許税が、売主が実際に負担する部分です。

整理すると、売主が自分の財布から出す司法書士費用は、ローンが残っている場合の抵当権抹消の分が中心ということになります。所有権移転登記の費用まで売主が負担すると思い込んで「数十万円かかるのでは」と心配する方がいますが、その心配は当てはまらない場合が多いといえます。

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3. 依頼料・登録免許税の相場（目安）

では、売主が負担する抵当権抹消の費用は、具体的にどのくらいでしょうか。費用は「司法書士への報酬」と「登録免許税」、それに証明書取得などの「実費」に分かれます。いずれも事務所や物件によって幅があるため、ここで挙げる数字はあくまで目安としてご覧ください。

司法書士報酬の目安

抵当権抹消登記の司法書士報酬は、目安として 1〜2 万円程度が中心です。事務所によって幅があり、広く見れば 1〜3 万円程度に収まることが多いとされています。報酬は事務所が自由に設定できるため、正確な金額は依頼先に確認するのが確実です。

登録免許税の目安

登録免許税は、抵当権を抹消する不動産 1 個につき 1,000 円です。ここで言う「1 個」は登記簿上の単位を指し、ワンルーム（区分所有マンション）の場合は、部屋そのもの（専有部分）と土地の持分（敷地権）で 2 個と数えるのが基本です。そのためワンルームの登録免許税は2,000円が一つの目安になります。敷地権が複数の登記に分かれている物件では、その数だけ加算され、数千円になることもあります。

総額の目安

これらを合わせると、売主が抵当権抹消で負担する総額は、ワンルームでおおむね 1〜3 万円程度に収まることが多くなっています。「司法書士が入る」と聞くと身構えてしまいがちですが、抵当権抹消まわりに限れば、実際の負担はこの程度の幅というのが実態です。

4. 「自分でできるか」は2つの場面で答えが変わる

費用の目安が見えてくると、次に気になるのが「司法書士に頼まず自分でやれば、この報酬分は節約できるのではないか」という点でしょう。抵当権抹消は、理論上は本人申請（所有者が自分で法務局に申請すること）も可能です。法務省も、ローンを完済した人向けに本人申請の手続きを案内しています。

ただし、本人申請が現実的かどうかは、どんな場面で抹消するかによって答えが変わります。場面を 2 つに分けて考えると分かりやすくなります。

場面A：完済後に、売却と切り離して単独で抹消する

ローンをすでに完済し、売却とは関係なく抵当権だけを抹消するケースです。この場合は時間に余裕があり、自分のペースで法務局に申請できるため、本人申請が現実的に成立します。司法書士報酬の分（おおむね 1〜2 万円）を節約できる可能性があります。なお、本人申請でも登録免許税は同額かかるため、浮くのは報酬分だけだという点には注意してください。

場面B：売却の決済で、残債完済・抹消・移転を同日に行う

売却に伴って、代金の授受・残債の完済・抵当権の抹消・所有権の移転を決済の日に同時に進めるケースです。多くの売主が直面するのはこちらの場面ですが、ここでは本人申請は実務上ほとんど行われません。

理由は、決済が「同時履行」で成り立っているためです。決済の場には、立場の異なる当事者が次のような目論見を持って集まります。

• 売主：入金を確認する前に、登記の書類を渡したくない
• 買主：登記が間違いなく移る見通しが立つ前に、代金を払いたくない
• 金融機関：抹消と移転が確定する見通しが立つまで、融資を実行したくない

この相反する要求を、登記の国家資格者である司法書士が「書類は揃っているので、決済を進めて問題ありません」と確認・宣言することで橋渡しします。銀行も、司法書士の確認なしに融資を実行しないのが通常です。そのため、売主が単独で「自分で抹消するので司法書士は不要」とするのは、売却の決済では現実的ではありません。

決済での所有権移転や同時履行の仕組みについては、「売買契約書で売主が確認すべき条項」でも触れています。

つまり、本人申請が向いているのは場面 A（完済後の単独抹消）であり、場面 B（売却の決済）では司法書士が入るのが現実的です。「自分でできる」という情報の多くは場面 A を前提にしているため、売却中の方がそのまま当てはめると判断を誤ることがあります。

5. 司法書士は誰が選ぶのか（売主は探さなくてよい）

「司法書士を頼むべきか」と考えると、自分で探して依頼しなければならないと身構えてしまいますが、ワンルームの売却では、売主が司法書士を自分で探す場面はほとんどありません。

決済で立ち会う司法書士は、買主（決済側）・仲介・融資する金融機関が手配・指定するのが一般的です。ワンルームの買取では買主が業者なので、業者や銀行側が司法書士を連れてくる形になります。売主は、用意された司法書士に抵当権抹消を委任すれば手続きが進みます。

ここで一点補足すると、決済に立ち会う司法書士は買主側の手配であっても、買主だけの代理人ではなく、登記を中立に処理する立場で関わります。売主・買主・金融機関のいずれにとっても、登記が滞りなく行われることを確認する役割を担っています。

また、ワンルームの買取の決済は、関係者が一室に集まって行う立ち会い方式ではなく、立ち会いなしで進むケースが多くなっています。買主からの振込と、必要に応じた売主の手出し金で残債を完済し、入金を電話などで確認したうえで、司法書士が金融機関で抵当権抹消の書類を受け取って登記を済ませる、という流れです。売主が物理的に決済へ立ち会わなくても、司法書士の手続きは進みます。売主がやることは、事前の手出し金の用意と入金の確認が中心です。

決済全体の流れや立ち会いが不要になる仕組みは、「売却の流れを解説した記事」で扱っています。

6. よくある質問

Q.ワンルームの売却で司法書士費用はいくらくらいかかりますか？

A.売主が負担するのは、ローンが残っている場合の抵当権抹消の費用が中心です。司法書士報酬は目安として1〜2万円程度（事務所により幅があり、広く見て1〜3万円程度）、登録免許税はワンルームで2,000円程度が基本です。実費を含めた総額は、おおむね1〜3万円程度に収まることが多くなっています。所有権移転登記の費用は通常買主が負担するため、売主が数十万円を負担するケースは多くありません。

Q.所有権移転登記の費用は売主と買主のどちらが払いますか？

A.不動産取引の慣行として、所有権移転登記の費用は買主が負担するのが一般的です。法律上の義務ではなく契約で調整できますが、実務ではほぼこの形です。ワンルームの買取では買主が業者なので、移転登記の司法書士は業者・銀行側が手配し、費用も業者側が負担します。売主が自分で気にする部分は、ローンが残っている場合の抵当権抹消の費用が中心になります。

Q.抵当権抹消は自分でやれば司法書士費用を節約できますか？

A.理論上は本人申請も可能で、法務省も手続きを案内しています。完済後に売却と切り離して単独で抹消する場合は本人申請が可能で、司法書士報酬の分（おおむね1〜2万円）を節約できる可能性があります。一方、売却の決済で残債完済・抹消・移転を同日に行う場合は、同時履行のために司法書士が入るのが現実的で、売主が単独で本人申請するのは難しくなります。

Q.司法書士は自分で探して依頼する必要がありますか？

A.多くの場合、自分で探す必要はありません。決済で立ち会う司法書士は、買主・仲介・金融機関が手配・指定するのが一般的です。ワンルームの買取では業者や銀行側が司法書士を用意するため、売主は用意された司法書士に抵当権抹消を委任すれば手続きが進みます。

Q.ローンを完済済みでも司法書士費用はかかりますか？

A.ローンを完済し、すでに抵当権が抹消されている物件であれば、売却で登場するのは所有権移転登記だけになります。所有権移転登記の費用は通常買主が負担するため、売主側で発生する司法書士費用はほとんどありません。完済済みでまだ抵当権が付いたままの場合は、抹消の費用（目安1〜3万円程度）がかかります。

7. まとめ

ワンルームの売却で司法書士を頼むべきかどうか、費用と意思決定の面から解説しました。要点を整理します。

• 司法書士が登場するのは所有権移転登記と抵当権抹消登記の 2 つ。決済でまとめて処理される
• 費用の負担は、所有権移転＝買主、抵当権抹消＝売主が一般的な慣行。売主が払うのは抹消の分が中心
• 抵当権抹消の費用は、司法書士報酬が目安 1〜2 万円程度、登録免許税がワンルームで 2,000 円程度、総額でおおむね 1〜3 万円程度
• 本人申請は完済後の単独抹消なら可能だが、売却の決済では同時履行のため司法書士が入るのが現実的
• 決済の司法書士は買主・仲介・金融機関が手配するのが一般的で、売主が自分で探す場面は少ない

「司法書士に数十万円取られるのでは」という不安は、費用の負担関係を知れば落ち着いて考えられるのではないでしょうか。売主が実際に支払うのは、ローンが残っている場合の抵当権抹消の費用（おおむね 1〜3 万円程度）が中心で、その手配も多くは業者側が進めてくれます。

まずは複数の買取業者から査定を取り、自分の物件の評価額や決済の見通しを把握するところから始めてみてください。ローン残債と査定額の関係が分かれば、抵当権抹消が必要かどうかの判断も進めやすくなります。

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