三為（さんため）契約とは？投資用ワンルーム業界の自転車操業構造を解説

投資用ワンルームの売却を検討していて、「三為（さんため）」という言葉を耳にしたことはありませんか。あるいは、「三為業者には注意」とアドバイスされ、何のことだろうと検索してこの記事にたどり着いた方もいるかもしれません。

三為は、投資用ワンルーム業界では標準的に使われている契約形態です。違法ではなく、業者の多くが採用しているスキームですが、売主として知っておくと売却プロセスでの判断材料になります。

この記事では、三為とは何か、なぜ業者が使うのか、売主にどう影響するのかを、業界の実態に沿って解説します。

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1. 三為（さんため）とは何か

三為とは、「第三者のためにする契約」を略した不動産業界の用語です。「中間省略登記」「中間省略売買」とも呼ばれます。

通常の不動産売買と三為の違いを、所有権の動きで整理します。

通常の買取の場合

売主が買取業者A に物件を売り、業者A が一度所有権を取得します。その後、業者A が次の投資家C に転売します。

• 所有権の流れ：売主 → 業者A → 投資家C
• 登記簿に業者A の名前が記載される
• 業者A は一度所有者になる

三為の場合

売主が業者A と契約しますが、業者A は所有権を一度も取得しません。所有権は売主から、業者A が紹介した次の投資家C へ直接移転します。

• 所有権の流れ：売主 → 投資家C（業者A は登記上に登場しない）
• 業者A は売買契約上の当事者として関わるが、登記簿に名前は載らない
• 業者A は「自分が所有して転売する」のではなく、「売主と投資家C の取引を仲介し、差額を利益として取る」立場になる

実態として、投資用ワンルームの転売業者はほぼ全てが三為で取引しています。

2. なぜ業者は三為を使うのか

業者にとっての三為のメリットは、密接に結びついた 2 点に集約されます。

メリット 1：自己資金が不要

通常の買取では、業者が売主に支払う売買代金（2,000 万円なら 2,000 万円）を自社で用意する必要があります。三為では、転売先の投資家C が組んだローン資金が業者A を経由して売主に支払われるため、業者A は自己資金を用意しなくても取引が成立します。

これがいわゆる「自転車操業」と呼ばれる構造で、業者A は手持ちキャッシュなしで仕入れと販売を回せます。

メリット 2：不動産取得税の回避

通常の買取で業者A が一度所有権を取得すると、業者A に不動産取得税が課されます。

業者が転売目的で取得する場合、不動産取得税は売買価格ではなく固定資産税評価額（売買価格より低いのが一般的）を基準に計算され、売買価格 2,000 万円のワンルームでは概ね数十万円程度です。

三為では業者A が所有権を取得しないため、不動産取得税は発生しません。1 物件あたりの節税額は数十万円ですが、業者A が年に何十件もこなす場合、累計で大きな節税効果になります。

つまり「登記簿に業者A の名前が残らない」という構造そのものが、税金回避の仕組みです。

3. 売主側に三為はどう影響するか

ここがよくある誤解の多い論点です。「三為だと売主が損する」「三為は売主にとってリスクが大きい」という説明を見かけますが、売主側に直接の不利益は実はそれほど多くありません。

売主側の主なリスクは「決済が破綻しないか」

三為は転売先の投資家C が確保できて初めて成立する取引です。投資家C が見つからない、あるいは投資家C のローン融資が組めない場合、業者A は売主に支払う原資がないため、決済が遅れる、最悪の場合は破談になる可能性があります。

具体的には：

• 契約から決済までに 3 ヶ月以上かかることがある
• 転売先が見つからず、決済が大幅に遅延することがある
• 金融機関の融資情勢が悪化すると、投資家C 側のローンが組めなくなることがある

この決済破綻のリスクが、売主側で実質的に気にする論点です。

売買契約書は売主と業者の間で結ばれる

契約不適合責任や引き渡し条件などは、売主と業者A の間の売買契約書で取り決められます。三為だからといって契約内容が不利になるわけではなく、契約書の特約次第です。

ワンルームの取引では、契約不適合責任を免責にする特約が入ることが多いです。三為かどうかとは別の論点として、契約書の特約欄をチェックしましょう（このあたりの詳細は別記事「業者選び完全ガイド」を参照）。

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4. 実は困るのは末端投資家（買主側）

三為で本当に経済的な不利益を受けているのは、売主ではなく末端の投資家C です。

業者A は、売主から買い取る金額と、投資家C へ販売する金額の差額を利益として取ります。

たとえば：

• 売主から 2,200 万円で仕入れる契約
• 投資家C へ 2,500 万円で販売する契約
• 業者A の利益 = 300 万円（自己資金ゼロ、不動産取得税ゼロで実現）

投資家C は、相場より高い価格でワンルームを買わされている形になります。これがワンルーム投資が「カモ構造」と呼ばれる本質です。

売主の立場としては、自分が手放した物件が次の人に大きな利益を乗せて売られている、という事実を知っておくとよいでしょう。ただし、これは三為そのものの問題というよりは、業界全体の流通構造の問題です。

5. 一般論との違い：ワンルームでは三為で価格が下がらない

不動産関連の記事で「三為だと買取価格が一般的な仲介より下がる」と説明されることがあります。これは実需マンションや戸建てではある程度当てはまる話です。

ただし、投資用ワンルームではこの一般則が当てはまりません。

ワンルームの場合、仲介に出しても最終的な買主はワンルーム業者になることが多いため、仲介でも買取でも査定額に大きな差は出ません。経路の違いがあっても、ワンルーム業者が出せる買い取り価格の水準はあまり変わらないのが実態です。

「ワンルームを三為業者に売ると安く買われる」という心配は、実態としては大きな問題にはなりません（このあたりの詳細は別記事「仲介と買取の違い」を参照）。

6. 売主が三為業者と安全に取引するための質問

三為が業界標準である以上、「三為じゃない業者を選ぶ」というのは現実的ではありません。代わりに、決済破綻のリスクを下げるための質問を覚えておくと役立ちます。

最も有効な質問はこれです：

「もうエンドの転売先の投資家は見つかってますか？」

この質問に対して：

• 「決まっています」と即答する業者 → 決済までの見通しが立っており、破綻リスクが低い
• 「これから探します」「契約までに見つけます」と答える業者 → 転売先依存の不確実性が残る

決済破綻のリスクをゼロにはできませんが、転売先が確保されているかどうかで見通しが大きく変わります。

7. ワンルーム業界の実態：三為は標準

繰り返しになりますが、ワンルーム転売業者はほぼ全てが三為で取引しているのが業界の標準です。

• 三為自体は違法ではない
• 業界の標準的なスキームとして広く使われている
• 自己資金で買い取るタイプのワンルーム転売業者は、実務の現場ではほとんど見かけない

そのため、「三為じゃない業者を選びましょう」というアドバイスはワンルームの売主にとっては実質的に成り立ちません。三為前提で、決済破綻リスクをどう下げるかを考えるのが現実的なアプローチです。

8. よくある誤解

三為について、ネットの記事や業者の話で見かける誤解を整理します。

誤解 1：三為は違法

三為（中間省略登記）自体は合法です。不動産取引上の正規のスキームの一つで、法律上の問題はありません。

誤解 2：三為だと売主が損する

売主側の直接的な不利益は基本的になく、契約条件は売買契約書の特約で決まります。売主側で気にすべき主なリスクは「決済まで進むかどうか」だけです。

誤解 3：契約日に初めて契約書を出してくるのは三為だから

これは不動産業界全般の慣行で、三為に特有の話ではありません。通常の買取でも契約日に契約書を初めて出してくる業者は少なくありません。事前にドラフトを共有してくれる業者は良心的、というのは三為とは別の論点として理解しておくと整理がつきます。

9. よくある質問

Q.三為は違法ですか？

A.違法ではありません。「第三者のためにする契約」「中間省略登記」と呼ばれる、不動産取引上の正規のスキームです。投資用ワンルームの転売業者はほぼ全てが三為で取引しており、業界の標準となっています。

Q.三為業者に売却を依頼すると売主が損しますか？

A.売主側に直接の経済的損失はほとんどありません。契約条件は売主と業者の売買契約書の特約で決まるため、三為かどうかで条件が変わるわけではありません。気にすべきリスクは「決済まで進むかどうか」で、転売先の投資家が見つからないと決済が遅延または破談する可能性があります。

Q.決済破綻のリスクを下げる方法はありますか？

A.「もうエンドの転売先の投資家は見つかってますか？」と業者に確認するのが現実的です。転売先が確保済みの業者は、決済までの見通しが立っており、破綻リスクが大きく下がります。

Q.三為だと買取価格は仲介より安くなりますか？

A.実需マンションや戸建てでは「三為だと買取価格が下がる」と言われることがありますが、投資用ワンルームでは仲介でも買取でも査定額に大きな差は出ないのが実態です。三為で価格が下がるという心配は、ワンルームの売却ではあまり当てはまりません。

Q.三為じゃない買取業者を選ぶことはできますか？

A.ワンルーム業界では、三為じゃない（自己資金で買い取る）業者を見つけるのは現実的に難しいのが実情です。業界の標準が三為のため、業者選びでは「三為じゃない業者を選ぶ」ではなく、「三為でも決済まで進む業者を選ぶ」という方向で考えるのがおすすめです。

Q.三為で困るのは誰ですか？

A.売主側の直接的な不利益は少なく、経済的に最も影響を受けるのは末端の投資家（業者から物件を買う側）です。業者が三為で利益を上乗せした価格を払うため、相場より高い価格で買わされる構造になっています。

10. まとめ

投資用ワンルーム業界における三為契約について整理しました。

• 三為（さんため）= 第三者のためにする契約。中間省略登記とも呼ばれる
• 業者にとってのメリットは「自己資金不要」と「不動産取得税の回避」の 2 点
• ワンルーム業界では業者のほぼ全てが三為で取引しており、合法かつ業界標準
• 売主側の直接の不利益はほぼなく、主なリスクは「決済まで進むかどうか」
• 「もうエンドの転売先の投資家は見つかってますか？」と聞くことで決済破綻リスクの見通しが立つ
• 一般論「三為だと買取価格が下がる」はワンルームには当てはまらない
• 「三為じゃない業者を選ぶ」は実質不可能。「三為でも安全に取引できる業者を選ぶ」が現実的

三為という言葉だけを見ると「危険そう」「避けるべき」という印象を持ちやすいのですが、業界の実態と仕組みを知れば、過剰に恐れる必要はありません。売主として押さえるべきは、決済までの見通しと、契約書の特約条件の確認です。

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